快適な住環境の維持

1．快適な生活を維持するために必要な費用とは　

一般的にマンションなどの建築物の費用を考えるときは建築の費用のみを考えて評価してしまいます。

しかし、建築費は建築物のライフサイクルコスト（生涯費用）においては氷山の一角にしかなりません。
マンションの大府サイクルコストには水面下に存在するビル管理費、修繕費、更新費、光熱費、一般管理費等の費用も同時に含めなければ本当の意味での建築物費用を検討したこととは言えないのです。
マンションなどの維持運用管理にはマンションに住まいの皆さんが思っている以上に費用がかかり、建設費の5倍にも達することがあるほどです。

２．コンクリートの建造物は永久ではありません

鉄筋コンクリートで造られて強固に見えるマンションでも年数を経れば、マンション建物の各部の「屋上防水」「外壁塗装」「鉄部塗装」および付帯設備（受水槽・ポンプ・エレベーターなど）の劣化が顕在化してきます。
鉄筋コンクリート造の建物の耐用年数は法人税法、所得税法に基づく「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」の規定には47年と言われています。
コンクリートの中性化がコンクリート内部の主要鉄筋に達する年限は60年との説もありますが、定期的な修繕などにより必ずしも一様とは限りません。点検やメンテナンスなど十分な保全処置が必要となります。

３．建物をリフレッシュするための4つの方法

マンションは自然環境などの影響を受けることにより、建物は徐々に現状から性能低下を起こしていきます。

一般的に修繕と言われるものも補修、修繕、改良、改修などがあります。「補修」とは性能を実用上支障の無い水準まで戻す作業のことで、「修繕」とは初期のものに回復させることを言います。
また、「改良」とは初期の水準以上のものに仕上げ、快適性や利便性の向上を図ることを言い、「改修」とは「修繕」と「改良」を同時に行うことを言います。
マンションも長期的な改修計画を立てて、お住いの皆さまの生活習慣に合わせたり環境に適した「改修」を推し進めることにより、マンションの資産価値の向上につなげましょう。

４．建物も美しさの継続こそ健康の秘訣です

マンションの塗装が剥げたりひびが入り劣化した外部塗装を放置すると美観を損なうだけではありません。コンクリートの乾燥収縮により生じる亀裂からの雨水侵入したり、コンクリートが空気中の炭酸ガスによって中性化して、もろくなりマンションの耐用年数を減少させることにがあります。
また、付帯設備（受水槽・ポンプ・エレベーターなど）の劣化はマンションでの断水や停電などを発生させます。皆さまの日常生活機能に障害を起こし、修繕や取り換え費用の発生と生活自体の停止を招く事にもなりかねません。
こうした事態を予防するには、マンションの資産価値を維持して、快適なマンション生活を継続させることが大事です。
適切な修繕を行わずに放置してしまうと、数年後に数倍の費用負担が強いられることにもなりかねません。

５．修繕計画は組合員全員の合意から始まる

マンションの資産価値を維持していくには、修繕時期、工事内容、費用を検討した、長期大規模修繕計画を立案して、算出された修繕費用を着実に積立ておくことが必要です。
こうした大規模修繕計画の確認や見直しを怠ってしまうと、マンションの修繕時期なって居住者の負担金が発生してしまうことがあります。

大規模修繕工事の内容や時期、工事個所の優先順位をつけるため、長期不在者への連絡や年金生活者などの経済的な事情を抱える方への対処、居住者の合意・協力に費やす労力と時間を削減するためにもマンション大規模修繕計画の策定と見直しが必要となってきます。
合意形成で混乱するような事態に陥らないためには、早くから管理組合の中に専門委員会を発足させ、充分な内容の検討をして長期修繕計画をたて、組合員全員から無理ない合意を得ることが必要となります。

６．定期検診によりマンションの健康チェック

マンションの長期修繕計画は、類似のマンションや国土交通省などの過去の統計などを基に修繕の周期と改修方法および費用を算定しています。
しかしマンションは立地の条件や周辺環境、各建物の特性によって劣化の状況が違ってきます。また、新築会社が計画を策定することも多いため修繕の時期や費用などに実際の施工に合っていない場合もあります。
マンションの修繕・改修にあたっては新しい材料、工法により耐久性の増加が可能になったり、コストダウンや物価変動、消費税率の変化など、多岐に渡る要因により修繕費用が変わることがあるのです。

そのためお住いのマンションの定期的な建物の点検や診断によって、適切な修繕計画に修正して、計画に伴う積立金の変更を実施した上でより適切な修繕工事を行うことが望まれます。

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