大規模修繕・改修工事成功のポイントとは

ポイント１　大規模修繕工事のスケジュール確認と組織づくり

管理組合の理事会では日常管理の問題点の解決に時間を割かれます。そうした理事会の性質や理事の在任期間が1年から2年と短いことから大規模修繕の検討に当たり多くの場合、理事会の諮問機関として専ら大規模修繕に関して検討する専門委員会を組織します。期間は大規模修繕の準備から完成までと足かけ3年になる場合もあります。この専門委員会は一般的に修繕委員会といわれます。

修繕委員会は委員の数や議決の方法、審議事項や理事会への報告義務と予算などを定めた規則を作り、管理組合の総会で普通決議の承認を経て発足させます。次に、修繕委員会で全体のスケジュールと工事の型式を審議します。修繕委員会の委員はマンション大規模修繕計画の事前段階から大規模修繕工事の完成まで足かけ2年から3年を連続して努めます。理事会と異なり大規模修繕の検討期間から完成まで一貫して努めることを前提にした委員会です。

大規模修繕工事で専門家からの説明を受けて判断ができるように 大規模修繕工事の準備段階では管理会社やマンション管理士、またマンション大規模修繕工事鹿児島.comを運営しております住商産業鹿児島営業所の無料勉強会を活用しましょう。

ポイント2　合意形成を大切に

マンション大規模修繕工事の方式として今では設計監理方式が一般的となりました。しかし、報道されたように悪徳コンサルの存在が明るみになりました。また、都市型の総戸数30戸未満の小規模マンションではコスト的に利点がある設計管理方式の採用も見直されてきました。まず、修繕の方式をどのようにするのか検討する必要があります。

大規模修繕工事では管理組合の工事予算承認や工事中の管理組合の皆様をはじめマンションにお住いの皆様のご協力が不可欠です。そこで各区分所有者に再規模修繕の目的や内容などをよく説明し、理解してもらうことが必要となります。

そのためにもマンションのどこがどの程度傷んでいるか、補修・修繕の方法、その説明資料となる建物あるいは設備の劣化調査診断が欠かせません。また、お住いの皆さまの目から見た不具合の状況や、修繕を希望する箇所、修繕に対する意見を聞くアンケートの実施もマンションの現況の把握に有効です。

こうした大規模修繕に対する関心を高めるには修繕委員会や理事会で大規模修繕・改修工事に関し今どのようなことが検討されているか区分所有者をはじめ賃貸を含めたマンションにお住いの皆さまへ広報することも大切です。

例えば調査診断結果やアンケート結果の発表会などへのできるだけ多くの区分所有者参加してもらい意見を収集し、合意が得られるよう進めていきます。マンション大規模修繕工事の施工会社選考基準を明確にします。公正な選定を行い、選定過程を充分に説明することも合意形成の大きな柱となります。

ポイント3　資金の裏付け

マンションの長期修繕計画において大規模修繕工事の費用は概算金額と時期が計画されています。しかし、分譲時にマンションの販売をしやすくするためにたてられ、見直しがなされていない長期修繕計画もあります。こうした意図的に少なく見積もられた修繕積立金では大規模修繕を積立金では賄いきれない場合も多く見受けられます。もし、修繕積立金の残額が大規模修繕工事の費用に満たない場合は、工事の優先順位をつける、工法の再検討、大規模修繕の一部延期などの調整が必要となります。また傷みが激しく大規模修繕工事を延ばせない時には一時金の徴収や銀行借り入れを考えなければなりません。

しかし、現在の厳しい経済情勢では多額の一時金徴収は新たな未収金の発生を招くだけです。また、銀行からの借り入れの返済期間中は次の大規模修繕工事に向けた資金の実質的な積み立てができません。

こうした状態に陥る前に来るべき大規模修繕工事の前に長期修繕計画を把握しましょう。必要に応じて長期修繕計画を見直し予想工事費と現状の積立金を確認し値上げ改訂が避けられないならば積立金額の見直しを検討することが必要となります。すぐに検討を始めることをお勧めします。住商産業鹿児島営業所では管理組合の皆さまの疑問質問に無料で親切丁寧にお応えすることもできますのでご安心ください。

ポイント4　管理会社との関係をはっきりさせる

マンションの日常管理のパートナーである管理会社を大規模修繕工事でどのように位置づけるかマンション大規模修繕計画の初期段階で管理組合として決めておく必要があります。管理会社は大規模修繕工事に下記のようなケースでかかわります。

①　修繕委員会専門委員会や理事会の事務局的役割
マンション大規模修繕工事の計画や実施中には、通常の日常管理の他に大規模修繕工事に関する膨大な事務が発生します。委員や理事ではその事務が特殊なため、こなしきれないことが多く、会議の準備や書類の作成に手慣れた管理会社の助力を求める例も多く見うけられます。

また、大規模修繕工事で監理者や工事業者を決定した場合はその実務は監理者や工事業者に移りますが節目となる総会決議など管理組合に関係する実務は管理会社に相談します。 ただし、この業務はあくまで年間の委託管理業務ではありませんので、もしその業務を依頼する際には、管理会社と改めてその業務の委託契約を結ぶこととなり費用が発生します。

②　設計監理者としてコンサルタント業務の見積に参加
管理会社は一級建築士事務所として工事の設計監理（調査診断も含む例が多い）業務の見積もりに参加する場合があります。この場合には、工事見積もりと同様にいくつかの設計監理会社のうちの１社と位置づけるのか、それとも従前からの信頼関係に基づいて特命でその会社と随意契約を結ぶのか、管理組合で判断することになります。

③　施工会社として工事見積もりに参加
管理会社は日常管理でそのマンションをよく知っています。管理会社の社内に工事部門があり建設業の免許も得ている管理会社は施工業者工事見積参加の意思を示すことがあります。工事会社が管理会社１社のみの見積りでは選定プロセスが不透明のため合意形成が難しくなります。複数の大規模修繕工事見積参加会社のあくまで１社という位置づけが大切です。

④　責任施工業者として見積もりに参加
管理会社は責任施工方式の業者として見積もりに参加することもあります。 管理会社１社のみの見積りでは選定プロセスが不透明のため合意形成が難しくなります。複数の大規模修繕工事見積参加会社のあくまで１社という位置づけが大切です。

マンションの大規模修繕工事（改修工事）でご不明なことがございましたらお気軽にマンション大規模修繕工事鹿児島.comを運営しております住商産業　鹿児島営業所の無料相談までお問い合わせください。

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